Obtener crédito, localizar una propiedad o detectar demanda son etapas distintas cerrar una inversión. Esa distinción fue el eje del panel “Del interés a la inversión: lo que realmente hace viable un proyecto en México”, se realizó el 1 de octubre de 2026 en el foro “Mitos y realidades de la inversión en México”, organizado por Cushman & Wakefield en JW Marriott Santa Fe.
El capital y la ejecución
Víctor M. Lachica, líder de Cushman & Wakefield en México y Centroamérica, recibió a los asistentes y presentó el evento como un foro para intercambiar ideas, desafíos y oportunidades. El programa organizó este panel antes de la conferencia principal de Enrique Covarrubias sobre la situación macroeconómica.
Andy Jansen, responsable de Project & Development Services en Cushman & Wakefield, guió la conversación con David O’Donnell, Carlos Barron y Jacobo El Mann Jafiff. Planteó cuatro temas clave: disponibilidad de fondos, inversión en oficinas, brecha entre interés y desembolso real, y obstáculos en la ejecución de operaciones.
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Jansen sugirió analizar el capital junto con la estructuración, selección de ubicación y ejecución. Durante el diálogo, preguntó cómo las condiciones del mercado afectan la financiación, qué buscan los ocupantes y dónde se concentran los desafíos en cada proyecto.
David O’Donnell, fundador y CEO de O’Donnell, explicó la secuencia desde la perspectiva industrial. Afirmó que un proyecto con buena propiedad, permisos, construcción adecuada y cliente sólido obtiene financiación. Su análisis se volvió más riguroso al hablar del capital propio necesario para el desarrollo.
Diferencia entre una oferta de deuda competitiva y la captación de inversión, que sigue siendo difícil. La precisión es clave, ya que ambas fuentes suelen agruparse bajo la pregunta de cuánto dinero hay disponible para el sector.
O’Donnell situó a las Afores entre los proveedores relevantes de ese capital y señaló la concentración que percibe en esa fuente. También habló del esfuerzo de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados -AMPIP- para ampliar la participación de las aseguradoras. Sus comentarios plantean una pregunta útil para los fondos inmobiliarios: cuántos participantes están dispuestos a asumir el riesgo de desarrollo y bajo qué condiciones.
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En el desarrollo industrial, O’Donnell identificó fricciones en la adquisición de propiedades, la obtención de permisos y la infraestructura. Su explicación conectó esas condiciones con el momento en que un proyecto puede empezar a operar y cumplir los requisitos para recibir financiamiento.
La demanda no está resuelta. O’Donnell señaló propiedades disponibles y menor demanda en esta fase, mientras Barron mencionó oportunidades en el norte del país. Estas observaciones no se aplican por igual a todas las ciudades o tipos de inmuebles.
Para el comprador, una nave vacía se convierte en oportunidad solo si hay una explicación clara de quién la ocupará, qué adaptaciones requiere y cuánto tiempo tomará su colocación.
Carlos Barron, director de Estructuración Commercial Real Estate y Leisure de BBVA, expuso el criterio del prestamista. En los proyectos hechos a la medida de un ocupante, el banco puede evaluar al desarrollador, la calidad del arrendatario y un contrato de largo plazo. Una nave que comienza a construirse sin inquilino presenta otra combinación de riesgos: al terminar la obra, la deuda puede seguir corriendo sin una renta que la pague.
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O’Donnell matizó ese punto: señaló que otras entidades financian construcción dependiendo del desarrollador, el proyecto y las garantías. La conversación no planteó una negativa de todos los bancos a financiar obra.
La demanda de oficinas
Como contexto independiente del testimonio, el MarketBeat de oficinas de Cushman & Wakefield para el primer semestre de 2026 registró, en su universo de clase A de Ciudad de México, 113,729 metros cuadrados de absorción neta y una vacancia de 18.7%, dos puntos porcentuales más que un año antes. El reporte vincula la absorción con traslados de grandes ocupantes hacia Reforma y el resto de la zona central. Esos datos no describen una recuperación uniforme de todos los edificios.
El análisis del operador y los datos de mercado
Jacobo El Mann Jafiff de ALLUX observó que grandes empresas tienen dificultades para encontrar superficies amplias y de calidad. Barron describió búsquedas similares en las principales rutas de Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara. Ambos plantearon una oportunidad para la inversión basada en requisitos específicos de ubicación y superficie.